E arriva l'Ape (Attestato di prestazione energetica) di Salvatore Rametta

Con la pubblicazione in Gazzetta del Decreto 63/13 l'Attestato di Certificazione Energetica (ACE) è stato sostituito dall'Attestato di Prestazione Energetica (APE). 

Il provvedimento, che  è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 130 del 5 giugno 2013, è entrato in vigore il 6 giugno 2013 e contiene inoltre importanti proroghe alla detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie e l'innalzamento al 65% delle agevolazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici

L'Attestato di Prestazione Energetica dovrà essere rilasciato da esperti qualificati ed indipendenti, certificherà la prestazione energetica attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornirà raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica.

L'APE, così come per l'ACE, sarà obbligatorio per tutti gli immobili venduti e locati.

In caso di immobili in costruzione l'APE sarà rilasciato a cura e spese del costruttore. Per gli immobili di privati, l'attestato sarà rilasciato dal venditore o dal locatore.

Rimane l'obbligo di riportare l'APE in tutti gli annunci immobiliari. 

Diventerà sempre più difficile pubblicare negli annunci  un immobile non provvisto di APE, a differenza della precedente normativa dell'ACE in cui tutti gli immobili sprovvisti di attestato erano pubblicizzati riportando come classe energetica di riferimento la classe più bassa, ovvero la G.

A differenza dell'ACE, l’APE potrà essere  cumulativo: potrà, infatti, riferirsi a più unità immobiliari, purché facciano parte dello stesso edificio e solo se le unità immobiliari abbiano la medesima destinazione d’uso, siano servite dal medesimo impianto termico per il riscaldamento e, se presente, dal medesimo sistema di raffrescamento estivo.

Come per l'ACE, anche l’APE avrà validità di 10 anni a partire dal suo rilascio e dovrà essere aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o di riqualificazione energetica che modifichi la classe energetica dell’unità immobiliare. Se, però, non saranno rispettati gli obblighi di controllo dell'efficienza energetica degli impianti termici, comprese le necessità di adeguamento previste dal decreto 16 aprile 2013, l'attestato decadrà il 31 dicembre dell'anno successivo rispetto alla data della scadenza non rispettata.

L’obbligo di dotare l’edificio dell’Attestato di Prestazione Energetica viene meno dove sia già disponibile l’ACE in corso di validità e rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.

Il decreto prevede dure sanzioni per i proprietari degli immobili, che non rispettano l'obbligo dotare l'immobile dell'APE in caso di vendita, di nuova locazione o di ristrutturazioni importanti. Essi dovranno pagare un'ammenda da 3.000 a 18.000 euro.

Secondo l’art. 4 del decreto 63/2013, la metodologia di calcolo della prestazione energetica dovrà essere definita con uno o più decreti (da emanarsi) a cura del Ministro dello sviluppo economico, anche se in realtà questi costituiranno un aggiornamento della disciplina tecnica oggi in vigore. Infatti l'istituto della certificazione delle prestazioni energetiche, anche se con nomi diversi, è presente nel nostro ordinamento ed è contenuta nei DPR emanati in attuazione del decreto legislativo 192/2005, in particolare nel decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n.59 contenente le modalità di calcolo della prestazione energetica riconducibili alla direttiva 2002/91/CE.

Per non creare vuoti nella normativa, la validità del DPR 59/2009 cesserà solo nel momento di entrata in vigore dei decreti di aggiornamento. Pertanto, in attesa dei decreti di aggiornamento, l'attestato di prestazione energetica sarà compilato secondo il DPR 59/2009, fatto salvo nelle Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002/91/CE.

Per chiarire tali aspetti, il Ministero dello sviluppo economico, ha emanato una circolare (Circolare n. 12976 del 25 giugno 2013).

Per la legge, il passaggio dall’A.C.E. all’A.P.E. si tratta solo di una modifica formale di nome: “ovunque ricorrano le parole attestato di certificazione energetica sono sostituite da attestato di prestazione energetica”. In effetti, l'Attestato di certificazione si sarebbe dovuto chiamare di “prestazione” già dal Dlgs 192, ma un errore di traduzione ha trascinato negli anni il problema. Il recepimento della rifusione della direttiva 2002/91/CE ha consentito di mettere ordine nella lingua, ma ha aperto nuovi problemi che i tecnici del settore hanno iniziato a riscontrare.

Per quanto un professionista conosca la materia è risaputo che per emettere gli ACE si avvale dei software commerciali o procedure semplificate consentite dalle Linee Guida nazionali o dalle procedure delle detrazioni fiscali. Tuttavia, ad oggi, nessuno di questi strumenti rilascia APE.

Alcune software house hanno preso alla lettera il decreto e hanno sostituito la parole “certificazione” con “prestazione”. Le release sono già pronte e molti problemi risolti, se questo fosse sufficiente.

Diversi centri di certificazione, ritenendo che la modifica non possa essere solo “del nome”, ma anche del contenuto (il DL 63 individua una serie di informazioni che l'attestato deve contenere), si stanno adoperando per creare un sorta di "APE casalingo", una via di mezzo tra il precedente ACE e l'atteso decreto attuativo del ministero dello Sviluppo che dovrà disciplinare i contenuti dell'APE.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

In Europa il settore edilizio rappresenta circa  il 40% dei consumi energetici, l'Unione Europea, a tal proposito, ha emanato la Direttiva 2002/91/CE relativa al "Rendimento energetico in edilizia", recepita in Italia con il D.Lgs. 192/2005 e D.Lgs. 311/2006 ed attuata tramite il DPR 59/2009 ed il DM 26 giugno 2009, "Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici".

Per certificazione energetica degli edifici si intende l'insieme delle operazioni, svolte da un tecnico abilitato in base ad una metodologia di calcolo standardizzata (secondo le norme UNI TS 11300), per individuare la prestazione energetica di un immobile e per proporne, di conseguenza, possibili interventi migliorativi. La certificazione energetica consente al cittadino di confrontare le prestazioni energetiche di un immobile con quelle prescritte dalla legge e con quelle di altri immobili; essa rappresenta un importante strumento di informazione della collettività e di trasparenza del mercato immobiliare e si propone di accrescere la consapevolezza da parte di proprietari, inquilini, acquirenti e costruttori circa i vantaggi economici ed ambientali che la scelta di edifici ad elevati standards di efficienza energetica comporta.

La nuova Direttiva sulla "Prestazione energetica nell'edilizia" prevede che gli edifici di nuova costruzione a partire dal 2020 abbiano un' altissima prestazione energetica, con una significativa quota del fabbisogno coperta da fonti rinnovabili.

Il D.lgs. 3.3.2011, n. 28 (in materia di energia da fonti rinnovabili), pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 81 della Gazzetta Ufficiale (n. 71 del 28.3.2011), è intervenuto in materia di certificazione energetica degli edifici apportando due modifiche di rilievo in tema di locazione e compravendita di immobili.

In particolare, il provvedimento ha inserito – all’art. 6 del d.lgs. n. 192/05, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica – due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater.

Il comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/05 dispone quanto segue:

“Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”.

Il comma 2-quater dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue:

“Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.

Dal 1° gennaio 2012, quindi, in tutti gli annunci immobiliari di vendita (effettuati con qualunque mezzo, ad esempio tramite internet, TV, volantini, cartelli, giornali, ecc.) è necessario indicare l’indice di prestazione energetica dell’immobile contenuto nell’Attestato di Certificazione Energetica (ACE). Tale disposizione, in vigore dal 1° gennaio 2012, ha la necessità di norme applicative che ogni regione ha provveduto o provvederà a emanare. Chi vuol vendere una casa o un qualsiasi altro fabbricato dovrà, quindi, farsi predisporre la certificazione energetica da un tecnico abilitato, così da poter inserire l’indice di prestazione energetica negli annunci di vendita e, comunque, consegnare tali documenti al compratore.

L’indice di prestazione energetica è il valore che misura il consumo annuale di energia primaria per mantenere 20 gradi di temperatura negli ambienti, riferito, per gli edifici residenziali, ad ogni metro quadrato ed espresso in chilowattora (kWh/m²).

Più basso il valore, più alta l’efficienza energetica.

Migliorare la prestazione energetica sugli edifici esistenti, inoltre, dà diritto a una detrazione dall’imposta lorda, che può essere fatta valere sia sull’Irpef che sull’Ires, pari al 55 per cento delle spese sostenute entro la fine del 2012.

L’obbligo di riportare l’indice di prestazione energetica negli annunci commerciali di vendita degli immobili rappresenta un fondamentale passo avanti per valorizzare gli immobili che consumano meno. La gran parte dei palazzi e delle ville italiane hanno dispersioni di calore insostenibili, e, per questo, dovrebbero essere eseguiti interventi di riqualificazione per ridurre tali perdite.

I proprietari degli immobili saranno incentivati a contattare un tecnico abilitato affinché possa valutare la classe energetica dell’appartamento e rilasciare così il corrispondente attestato. In questo modo ogni proprietario di casa saprà di quale classe fa parte la propria abitazione ed agirà di conseguenza. L’effetto immediato sarà che le case con certificazione A varranno di più di quelle di classe G, e di conseguenza, in futuro, saranno sempre meno le case delle classi inferiori per poter ridurre il gap.

La normativa sulla certificazione energetica degli edifici costituisce, quindi, per il mercato immobiliare e per il panorama edilizio italiano una vera e propria rivoluzione culturale. Per la prima volta, infatti, viene introdotta nella valutazione degli immobili, una variabile diversa da tutte quelle che eravamo abituati a considerare nell’estimo tradizionale, zona, vetustà, orientamento, stato di conservazione, qualità dell’edificio, taglio interno, ecc.

C’è, però, un rischio da evitare: la classificazione energetica non deve generare fenomeni di disaffezione generalizzata per il patrimonio immobiliare consolidato, composto da edifici generalmente collocati in classi energetiche basse; se si blocca il segmento dell’usato si ferma anche il nuovo o ristrutturato, dato che almeno l’80% delle famiglie italiane sono proprietarie di immobili, e, per comprare il tetto nuovo, devono prima aver venduto il tetto vecchio.

Per evitare ciò c’è una sola strada possibile, incentivare la riqualificazione energetica degli immobili.

Gli incentivi fiscali introdotti dalla Legge Finanziaria 2007 e poi confermati negli anni a seguire, rappresentano un atto di indubbia rilevanza nell’ambito delle scelte in tema di energia. Infatti costituiscono un efficace catalizzatore in grado di agevolare i processi di miglioramento della prestazione energetica del parco edilizio esistente.

Il progetto di ammodernamento del profilo dei consumi del patrimonio immobiliare italiano muove risorse ingenti; tuttavia è sufficiente un rapido sguardo ai numeri in gioco per comprendere le ragioni che hanno richiamato l’attenzione del legislatore e lo hanno spinto al varo di misure impegnative, ma certamente non ignorabili da operatori e committenti. Infatti il fabbisogno energetico medio, che ammonta circa a 150-180 kWh/m²a, potrebbe essere notevolmente abbattuto anche attraverso interventi non particolarmente complessi e, soprattutto, senza grossi investimenti. Per esempio, la semplice sostituzione degli infissi può portare ad un contenimento dei consumi energetici dell’ordine del 10% e l’applicazione di un sistema a “cappotto” permette di conseguire risparmi intorno al 10-12%, migliorando la classe energetica e rivalutando l’immobile molto di più dei costi sostenuti per questi semplici interventi, 90 Euro/mq per cappotto e serramenti (fonte Ance).

Per unificare il ciclo economico immobiliare sotto il segno del risparmio energetico, evitando l’instaurazione di un doppio mercato che avrebbe come diretta conseguenza la creazione di “ghetti edilizi” con l’ampliamento della forbice dei prezzi tra nuovo e usato, è necessario uno sforzo culturale da parte di tutti gli attori (tecnici, costruttori, agenti immobiliari, amministratori di condomini). Stiamo assistendo alla nascita di un nuovo paradigma immobiliare, collegato al tema trasversale dell’ambiente e dell’energia: tocca a noi interpretarlo e governarlo.

Salvo Rametta