LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

In Europa il settore edilizio rappresenta circa  il 40% dei consumi energetici, l'Unione Europea, a tal proposito, ha emanato la Direttiva 2002/91/CE relativa al "Rendimento energetico in edilizia", recepita in Italia con il D.Lgs. 192/2005 e D.Lgs. 311/2006 ed attuata tramite il DPR 59/2009 ed il DM 26 giugno 2009, "Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici".

Per certificazione energetica degli edifici si intende l'insieme delle operazioni, svolte da un tecnico abilitato in base ad una metodologia di calcolo standardizzata (secondo le norme UNI TS 11300), per individuare la prestazione energetica di un immobile e per proporne, di conseguenza, possibili interventi migliorativi. La certificazione energetica consente al cittadino di confrontare le prestazioni energetiche di un immobile con quelle prescritte dalla legge e con quelle di altri immobili; essa rappresenta un importante strumento di informazione della collettività e di trasparenza del mercato immobiliare e si propone di accrescere la consapevolezza da parte di proprietari, inquilini, acquirenti e costruttori circa i vantaggi economici ed ambientali che la scelta di edifici ad elevati standards di efficienza energetica comporta.

La nuova Direttiva sulla "Prestazione energetica nell'edilizia" prevede che gli edifici di nuova costruzione a partire dal 2020 abbiano un' altissima prestazione energetica, con una significativa quota del fabbisogno coperta da fonti rinnovabili.

Il D.lgs. 3.3.2011, n. 28 (in materia di energia da fonti rinnovabili), pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 81 della Gazzetta Ufficiale (n. 71 del 28.3.2011), è intervenuto in materia di certificazione energetica degli edifici apportando due modifiche di rilievo in tema di locazione e compravendita di immobili.

In particolare, il provvedimento ha inserito – all’art. 6 del d.lgs. n. 192/05, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica – due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater.

Il comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/05 dispone quanto segue:

“Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”.

Il comma 2-quater dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue:

“Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.

Dal 1° gennaio 2012, quindi, in tutti gli annunci immobiliari di vendita (effettuati con qualunque mezzo, ad esempio tramite internet, TV, volantini, cartelli, giornali, ecc.) è necessario indicare l’indice di prestazione energetica dell’immobile contenuto nell’Attestato di Certificazione Energetica (ACE). Tale disposizione, in vigore dal 1° gennaio 2012, ha la necessità di norme applicative che ogni regione ha provveduto o provvederà a emanare. Chi vuol vendere una casa o un qualsiasi altro fabbricato dovrà, quindi, farsi predisporre la certificazione energetica da un tecnico abilitato, così da poter inserire l’indice di prestazione energetica negli annunci di vendita e, comunque, consegnare tali documenti al compratore.

L’indice di prestazione energetica è il valore che misura il consumo annuale di energia primaria per mantenere 20 gradi di temperatura negli ambienti, riferito, per gli edifici residenziali, ad ogni metro quadrato ed espresso in chilowattora (kWh/m²).

Più basso il valore, più alta l’efficienza energetica.

Migliorare la prestazione energetica sugli edifici esistenti, inoltre, dà diritto a una detrazione dall’imposta lorda, che può essere fatta valere sia sull’Irpef che sull’Ires, pari al 55 per cento delle spese sostenute entro la fine del 2012.

L’obbligo di riportare l’indice di prestazione energetica negli annunci commerciali di vendita degli immobili rappresenta un fondamentale passo avanti per valorizzare gli immobili che consumano meno. La gran parte dei palazzi e delle ville italiane hanno dispersioni di calore insostenibili, e, per questo, dovrebbero essere eseguiti interventi di riqualificazione per ridurre tali perdite.

I proprietari degli immobili saranno incentivati a contattare un tecnico abilitato affinché possa valutare la classe energetica dell’appartamento e rilasciare così il corrispondente attestato. In questo modo ogni proprietario di casa saprà di quale classe fa parte la propria abitazione ed agirà di conseguenza. L’effetto immediato sarà che le case con certificazione A varranno di più di quelle di classe G, e di conseguenza, in futuro, saranno sempre meno le case delle classi inferiori per poter ridurre il gap.

La normativa sulla certificazione energetica degli edifici costituisce, quindi, per il mercato immobiliare e per il panorama edilizio italiano una vera e propria rivoluzione culturale. Per la prima volta, infatti, viene introdotta nella valutazione degli immobili, una variabile diversa da tutte quelle che eravamo abituati a considerare nell’estimo tradizionale, zona, vetustà, orientamento, stato di conservazione, qualità dell’edificio, taglio interno, ecc.

C’è, però, un rischio da evitare: la classificazione energetica non deve generare fenomeni di disaffezione generalizzata per il patrimonio immobiliare consolidato, composto da edifici generalmente collocati in classi energetiche basse; se si blocca il segmento dell’usato si ferma anche il nuovo o ristrutturato, dato che almeno l’80% delle famiglie italiane sono proprietarie di immobili, e, per comprare il tetto nuovo, devono prima aver venduto il tetto vecchio.

Per evitare ciò c’è una sola strada possibile, incentivare la riqualificazione energetica degli immobili.

Gli incentivi fiscali introdotti dalla Legge Finanziaria 2007 e poi confermati negli anni a seguire, rappresentano un atto di indubbia rilevanza nell’ambito delle scelte in tema di energia. Infatti costituiscono un efficace catalizzatore in grado di agevolare i processi di miglioramento della prestazione energetica del parco edilizio esistente.

Il progetto di ammodernamento del profilo dei consumi del patrimonio immobiliare italiano muove risorse ingenti; tuttavia è sufficiente un rapido sguardo ai numeri in gioco per comprendere le ragioni che hanno richiamato l’attenzione del legislatore e lo hanno spinto al varo di misure impegnative, ma certamente non ignorabili da operatori e committenti. Infatti il fabbisogno energetico medio, che ammonta circa a 150-180 kWh/m²a, potrebbe essere notevolmente abbattuto anche attraverso interventi non particolarmente complessi e, soprattutto, senza grossi investimenti. Per esempio, la semplice sostituzione degli infissi può portare ad un contenimento dei consumi energetici dell’ordine del 10% e l’applicazione di un sistema a “cappotto” permette di conseguire risparmi intorno al 10-12%, migliorando la classe energetica e rivalutando l’immobile molto di più dei costi sostenuti per questi semplici interventi, 90 Euro/mq per cappotto e serramenti (fonte Ance).

Per unificare il ciclo economico immobiliare sotto il segno del risparmio energetico, evitando l’instaurazione di un doppio mercato che avrebbe come diretta conseguenza la creazione di “ghetti edilizi” con l’ampliamento della forbice dei prezzi tra nuovo e usato, è necessario uno sforzo culturale da parte di tutti gli attori (tecnici, costruttori, agenti immobiliari, amministratori di condomini). Stiamo assistendo alla nascita di un nuovo paradigma immobiliare, collegato al tema trasversale dell’ambiente e dell’energia: tocca a noi interpretarlo e governarlo.

Salvo Rametta